• マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう
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  • 当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに…」ということになりかねないのだ
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  • マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと
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マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ   マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、 エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。

必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、 反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。

入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、 委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇 国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する 調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

———- 図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円) ———-   2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。

この10年間で18.1%のアップ。

このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。

  「均等積立方式」と「段階増額積立方式」   一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために 定期的な大規模修繕が欠かせない。

そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が 安くなってからではない。

むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。

それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、 「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を 均等に徴収していくという方式になる。

30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、 月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。

元スレ:2ch

※Twitter画像動画検索結果


2:2020/09/22(火)10:43:04.91
オール電化安いね

3:2020/09/22(火)10:43:14.16
めざせ3LDK

4:2020/09/22(火)10:43:29.85
5〜10年も住んだんだから
いいじゃないか。
十分だよそれ以上求めてはいけない

5:2020/09/22(火)10:43:48.11
タラタタッタタッタタ〜♪

7:2020/09/22(火)10:45:01.21
最初からランニングコストをしっかりと計算しとけと

14:2020/09/22(火)10:46:03.70
管理費月5万くらいは見込んでおけよ。
それでも想定甘いかな?

15:2020/09/22(火)10:46:05.88
修繕積立金はしょうがないが、管理費は、委託するから上がるわけで
自分らでやれる事をやれば、下げることは可能だろ

17:2020/09/22(火)10:47:32.92
たいして貯金もなかったのに普通にローン組めてそこそこの物件買えちゃったからあとが怖い

25:2020/09/22(火)10:48:43.32
一戸建てでよかった
改装営業うるさいけど

27:2020/09/22(火)10:48:57.92
家買ったら負け
車買ったら負け
結婚したら負け
子供作ったら負け

31:2020/09/22(火)10:49:54.49
管理費を月5万払うとこまでは何とか踏ん張ったとしていざ改修って話になると反対する奴がでてきて頓挫するとかもうね

34:2020/09/22(火)10:50:03.33
資産は無いに限る

35:2020/09/22(火)10:50:07.02
しっかり管理もしてくれるし将来は修繕もしてくれるし、よかったな

38:2020/09/22(火)10:50:29.19
その分固定資産税が下がる

45:2020/09/22(火)10:51:39.74
コスパなら平屋の500万円戸建て
そこから拡張していって折り合いつければいい
平屋のメリットは足場を組まないこと

49:2020/09/22(火)10:52:02.51
豪勢な立体長屋

51:2020/09/22(火)10:52:23.87
ローン以外に固定資産税と管理修繕費で結局月3万以上はかかる

55:2020/09/22(火)10:52:55.63
修繕積立金は修繕のため
では解体積立金をしているところはあるだろうか
ほとんど無いのが現状

66:2020/09/22(火)10:54:50.16
自分で建てて住めばいいんじゃね?

70:2020/09/22(火)10:55:07.18
自分の無知、調査不足を騙されるとするのはいかがなものか

71:2020/09/22(火)10:55:10.04
一軒家でもメンテナンス費用は掛かるよ。

79:2020/09/22(火)10:56:14.41
武蔵小杉ですねわかります

87:2020/09/22(火)10:56:41.58
30年くらいで躯体が傷んでくるしな。
家が資産にならないって辛いよね。

88:2020/09/22(火)10:56:45.76
最初は修繕積立とか管理費安くしてあるもんな
足りるわけないのに

90:2020/09/22(火)10:57:14.35
金持ちが買うんだから問題ないよw

95:2020/09/22(火)10:57:29.46
普通の戸建てが一番良いだろ

105:2020/09/22(火)10:58:29.72
払えなくなったら売却すりゃいんじゃね

112:2020/09/22(火)10:58:45.79
管理修繕費払わなかったらどうなるの?

117:2020/09/22(火)10:59:22.83
やっぱ戸建てなんだよなあ

121:2020/09/22(火)10:59:57.69
月5万ローンとは別にかかるってもったいないな
修繕したとしても一生は住めないだろうし

122:2020/09/22(火)11:00:05.07
一軒家住まいだけど
月に10回以上、リフォームとか修繕系の押し売りがやってくるわw

127:2020/09/22(火)11:00:30.93
ホームレス最強

130:2020/09/22(火)11:00:59.89
戸建ても維持費要るけどな
ケチるとボロボロになっていくぞ

132:2020/09/22(火)11:01:21.40
SECエレベーターにすれば安上がりだよ

150:2020/09/22(火)11:03:06.63
壁の塗り替えとか大変よな(想像)

154:2020/09/22(火)11:03:20.61
最近できた津田沼駅直結タワマンいいね
数年後売却するとき得する可能性高そう
ただしリスクの一つとして総武線止まったときは悲惨

166:2020/09/22(火)11:04:53.17
Ubereatsでタワマンに入るけど、建物の中に入ってからが長いんだよな。
タワマン上層階って本当に勝ち組なの?
1階の方が良くない?1階には部屋なしかな?

174:2020/09/22(火)11:05:30.18
不動と書いてあるのに
なぜ持って歩けないものに生涯かけて何千万も資産を注ぎ込むのか?
賃貸が勝ち組やろ
金持ち以外は

175:2020/09/22(火)11:05:31.08
あまりにもボロくて入居者が少ないと
設備費が増えて地獄みたいになる

189:2020/09/22(火)11:06:28.53
となるとやっぱ賃貸だろか

191:2020/09/22(火)11:06:31.55
東京寄り埼玉戸建て最強

192:2020/09/22(火)11:06:38.17
陸屋根はないなぁ
ベランダを広くするほうが使いやすい

197:2020/09/22(火)11:07:06.27
空中に土地はないんやで〜

199:2020/09/22(火)11:07:18.73
金さえ稼いでたら問題ない

210:2020/09/22(火)11:09:06.35
長屋をさらに積み重ねただけだからな

221:2020/09/22(火)11:09:36.32
古い平屋を格安で買ってリフォームが一番良さそう。

228:2020/09/22(火)11:10:36.42
戸建の敵は雑草だな
これはしょうがない

229:2020/09/22(火)11:10:36.85
賃貸なら分かるけど
なんで集合住宅をわざわざ買うのか

234:2020/09/22(火)11:10:51.35
実際、修繕費ってのがどれくらいのものなのか、だなあ

235:2020/09/22(火)11:10:53.23
戸建ても数十年立ったら修繕するのに数百万掛かってくるし
どっちが良いかとかは完全に好みだと思うな

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特にNGワード等は設定していませんので少し時間をあければ反映されると思います

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